12月23日，北京土地市场迎来一宗“巨无霸”综合用地出让，该地块开拍前已获海开控股、北京建工两家房企报价，经过数轮线下竞价，海开控股以总价84.56亿元竞得该地块，溢价率0.40%。
中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称，尽管未触及百亿门槛，但该地块以84.22亿元的起拍价和海淀区显著的区位价值，依然成为2025年北京土拍市场颇具象征意义的“收官之作”。
据了解，本次成交地块为海淀区上地0702街区东地块HD00-0702-18、HD00-0702-23、HD00-0702-24地块，位于海淀区上地街道，五环至六环之间，总土地面积77132.238平方米，规划建筑规模225393.2772平方米。
整宗地分为3个小地块：HD00-0702-18地块，地块性质为R2二类居住用地，用地规模2.2万平方米，规划建筑规模4.84万平方米，容积率2.20，建筑控制高度30米。HD00-0702-24地块，地块性质为R2二类居住用地，用地规模2.03万平方米，规划建筑规模4.46万平方米，容积率2.30，建筑控制高度30米。HD00-0702-23地块，地块性质为F3其他类多功能用地，用地规模3.48万平方米，规划建筑规模13.22万平方米，容积率3.80，建筑控制高度36米。
在张凯看来，地块所承担的13.22万平方米配建对于开发企业来说也有不小的压力。其中须配建托老所、体育设施等公共服务空间，且办公面积占比要求不低于70%。这种“持有运营重于销售变现”的模式，无疑对企业的资金沉淀与综合运营能力提出了更高要求。此外，两宗住宅用地被公建地块分割，形状南北狭长，客观上限制了打造大面宽豪宅产品的空间。市场普遍推测项目将侧重110–130平方米的中小户型，以相对可控的总价对接科技人才的“学区改善”需求。
从地理位置来看，地块邻近地铁13号线和昌平线换乘站清河站。周边有BHGMall上地店、北京清河万象汇、中发百旺商城、北京市上地医院、北京积水潭医院（新龙泽院区）、上地公园、树村郊野公园、厢黄旗公园等，生活配套成熟。
据克而瑞介绍，本次成交地块位于今年市场大热的功德寺地块（和樾玉鸣、和樾望云）和中海树村地块（安澜北京）之间。其中，功德寺板块的和樾玉鸣、和樾望云于今年3月入市，市场表现非常不错，其10.5万元/平方米的成交均价也是受制于地块出让时设置的销售指导价。
张凯告诉记者，今年以来，海淀区地块持续成为北京土拍市场的关注焦点。无论是功德寺“双子”地块、朱房村“双子”项目，还是此前引发热议的树村“顶豪”项目，海淀区屡次为北京土地市场贡献多笔亮眼成交，相关入市项目去化相对良好。本地块位于功德寺与朱房村项目之间，在定位上或可着眼于与周边项目形成差异。依托相对更低的入手门槛和更为均衡的生活配套，为海淀北部新房市场注入不一样的竞争活力。
“在当前整体市场仍然处在深度调整的背景之下，海淀区地块仍能走出独立行情，在某种程度上印证了核心资产在分化市场中的特殊地位。它真正的价值不在于随波逐流，而在于能否穿越周期、获得持续认可。”张凯认为。
